城镇化雄心遭遇高房价
德国《时代》周报网站5月7日刊文称,随着房价快速上涨,两三年前没买房的中国人现在不得不担心自己再也买不起房。
文章说,从今年4月初开始,北京对转让住房所得的20%征收个人所得税。这一手段本来是为了抑制房地产市场过热:中国政府希望降低房屋交易的热度,但中国民众担心这笔税款很快就会被算到房屋售价里,因此再次恐慌性购房。
虽然目前只有北京实施20%差额征税政策,但自年初以来,恐慌性购房不断推高房价。房价上涨幅度最大的是北京和广州。上海和深圳的房价涨幅也不小。从全国范围看,去年房价平均上涨9%。北京和上海等城市的房价如今已经高得离谱。在中国首都,每平方米房价约合3000欧元(1欧元约合8.1元人民币)至4000欧元,而北京的人均月收入不足800欧元。房屋租赁价格也大幅上涨。
不合理的是,很多房屋空置。这些房屋的投资者自己根本不在其中居住。因为中国养房的费用很低,所以他们也无心出租。只要持续存在购房需求,房价上涨,投资者就会感到富有。中国的很多房产只是所有者的投机手段。
文章称,这显然是中国政府不愿看到的。在“城镇化”口号下,中国政府希望在未来20年每年将1000万到2000万农村人口带入城市。目前中国的城镇人口在总人口中所占比例略高于50%——中国的经济学家认为,这一比例对经济发达国家而言过低。未来的城镇化比例应达到85%,这是农村人口能达到城镇人口生活水平的必要条件。数十万新住宅楼将在全国各地拔地而起。
据新华社北京5月9日新媒体专电（来源：新华每日电讯）
城镇化并不一定意味着房价上涨
叶檀
房地产泡沫论者支持鬼城的说法，把鬼城视作崩盘的先兆；而对中国城镇化充满信心的人认为，每年进入城市的千万以上的农村人口，将填满中国的每个城市。
城镇化是真实的，中国不会出现房地产市场断崖式下降，但某些鬼城的出现，以及某些城市必然出现一轮房价下滑，以跟上收入的步伐。
中国社科院发布《2011中国城市发展报告》指出，未来20年，每年将有1000多万农村人口转移到城镇居住。
一线城市、东部地区绝不会成为鬼城。根据我国第六次人口普查的数据，2000年至2010年，东西部共有9省市出现了人口增长超过10%。北京、上海、天津均爆炸性地增长了29%以上，全国人口增长中的54.9%集中在经济发达的前五个城市中，外来人口成为人口增长的主要因素。与此同时，重庆、湖北、四川、贵州、安徽和甘肃六个省份的常住人口，却出现了负增长。全国分成了人口导入地与人口输出地，这一过程在持续进行中，使全国房地产市场的分化有了现实基础。
重点发展的西部大城市不会成为鬼城。
以成都为例，2000年底，成都城镇常住人口为606万人，十年后成都城镇常住人口为921万人，年均新增人口为31.5万人。以人均需要25平方米住房计算，城市化进程使得年均住房需求近800万平方米。2012年，华西城市与房产研究院联合成都透明房产网联合推出《全川购房力调查报告》，显示四川二级城市购房者买走成都六成房子，成都作为四川的唯一中心城市，地位无可动摇。
成都市每年新房销售面积在700万平方米左右，新增需求和销售面积基本契合。2012年，成都主城区商品房住宅供应面积858.7万平方米，同比下降12%；成交面积848.25万平方米，同比上升35%，供求比为1.01：1，购买面积70到90平方米占比46.6%，刚需占比一半左右，说明成都住宅市场风险不大。
不过，环顾其他人口、资金导出的中小城市，未必有那么幸运。这些地区正在期盼着新一轮的基建以填平缺口，房地产供应量大增、经济落后、环境糟糕的中西部三四线城市，存在着巨大的房价下行风险。
即使是成都这样的大城市，不同的区域房地产销量截然不同，不同的物业种类面临的风险也截然不同。相比住宅地产，当地商业物业风险要高得多。
今年1月15日，世邦魏理仕(CBRE)发布2012年全年成都房地产市场回顾，当年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，同比增长8%，但新增供应量98万平方米，同比增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。随着实体经济的下行，供应量的推升，以及电子商业模式的竞争，前两年商业物业远超当地所需的城市面临瓶颈。
房地产调控以来，房贷与面积数据显示，自住与改善型需求成为房地产市场的主流人群。刚性需求放量，说明大部分投资者认同，低风险高收益的房地产黄金时期已过，这将让除人口暴增以外的一线城市房价走向平稳，甚至下行。
城镇化可以消灭多数鬼城，但并不一定意味着房价上涨，当农村中的富裕群体依靠自身资金在城市购房后，进入城市的群体，不再拥有资金红利，当地银行的政府企业与个人存款可以作为风向标。此时，房地产将按照刚需的价格制订，而非投资者的投资预期定价。
以江西省为例，按照“十二五”规划，到2015年全省城镇化率预期将达到54%，按年均1.7%的增长比例计算，每年将有近80万的农民进城，鉴于这部分群体人均收入不高，缺乏其他财富来源，并不能保证当地的中小城市房价将大幅上升。2012年江西全省农民人均纯收入为7828元，比上年增加936元，增长13.6%，增幅比全国水平高0.1个百分点，扣除物价因素后实际增长10.9%。最乐观的估计，十年收入即使能够达到15万元，以房价收入比计算，十年后每平方米的房价也应该在1万元以下。如果上涨过快，可能中途崩盘。
认同房地产市场的乐观是有前提的，即通胀与房地产泡沫可控，城镇化进程与就业同步发展，居民收入每年以10%以上的速度上升。（来源：解放日报）
如何使房地产业的发展有利于推进城镇化
城镇化的加快推进，必然会扩大对城镇商品住宅的需求。2005年以来，城镇商品房价格过高、上涨过快，提高了城镇化成本，阻碍了城镇化进程。
健康的房地产市场是实现城镇化的必要条件，房地产政策选择应有利于加快城镇化进程。首先，明确城镇商品房的基本属性是保证劳动力再生产所必需的生活资料，把房地产政策的立足点放到优先保证刚性需求和改善性需求上，保证劳动者能以社会必要劳动费用即一定年限的家庭可支配工资收入，购买或租赁符合小康生活水平的商品住宅。其次，着眼于保证国民经济各行业协调发展，把房地产行业的利润率调节到全社会资本平均利润率水平，抑制房地产行业的超额利润。第三，促使国有企业成为建设公租房、保障房的主体，承担平抑商品房价格和房租价格的社会责任。第四，适时开征房产税，并实行差额累进税率，对商品房交易增值收益累进征收个人所得税，用税收杠杆抑制房地产投机。
（来源：人民日报） |
